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华夏幸福:做产城融合的“长期主义者”

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  地产行业一直被认为是能够快速获利的产业,伴随着房住不炒的政策引导,房产行业已进入“去政策红利、去存量、去杠杆”的新阶段,稳健发展、舍快求慢、长远布局已成为多家地产企业的共同选择。

  作为产城融合的开拓者和引领者,华夏幸福自2002年从固安产业新城起步以来,始终坚守在产业新城发展的道路上,上半年产业新城业务营收占比更是首次超过了房地产业务。

  核心数据显示,产业新城业务新增签约投资额624.6亿元,平均新签约投资额同比增长10.7%,同时公司产业园区结算收入同比增长超四成达198.44亿元。

  在业内人士看来,华夏幸福在房地产行业的黄金二十年选择了发展产业新城、布局城市圈的道路,已是向外界传达其要做难而正确的事情的决心。

  舍快求慢 坚守产业新城核心业务地位

  自1998年住房改革以来,房地产行业直冲到了高速繁荣阶段,众多房企纷纷凭借高杠杆、快周转模式突破了千亿的规模。然而,区别于房地产开发商,华夏幸福选择成为产业新城运营商。

  在房地产发展的黄金二十年,对比住宅开发“躺着赚钱”的快周转生意,产业新城不仅回报周期长,而且运营者要垫付大量资金,并需有整合人力、资金、技术等各方资源的能力。为何,华夏幸福董事长王文学偏偏要做这门具有挑战性的慢生意,并强调“选择产业新城,今生无悔”?

  如果说传统的房地产发展模式是依托于城市本身的人口数量和产业基础,那么华夏幸福则提出了产城融合的发展理念,以“政府主导、企业运作、合作共赢”开发性PPP模式,聚焦新一代信息技术、高端装备等十大重点产业,为经济较落后的县域打包提供规划设计、土地整理、产业发展等六大服务,运营出一座座脱胎换骨的产业新城。

  2002年与固安县政府携手建设固安产业新城,拉开了华夏幸福产业新城业务的序幕,不仅引来了京东方、东方信联等行业领军企业,并形成了新型显示、航空航天、生命健康三大产业集群。

  现如今,固安产业新城模式在全国加速落地,截止2019年底华夏幸福共运营79座产业新城,其中72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现了现金流转正,并为这些产业新城累计引进签约企业超600家,投资额超1400亿元。

  即使在疫情冲击下, 华夏幸福的产业新城业务依然表现稳健。2020年上半年,华夏幸福引入亚瑟生物、比克等176家企业入园,产业新城业务新增签约投资额624.6亿元,平均新签约投资额同比增长10.7%。同时,公司产业园区结算收入同比增长超四成达198.44亿元,占总收入比重过半,首次超过房地产业务。

  东方证券报告指出,过往4年华夏幸福园区新增签约投资额复合增速达38.2%,产业新城模式异地复制能力和产业新城招商能力凸显,成为公司产业新城业务两大特点,尤其招商能力促使公司产业新城业务形成护城河。

  从较短的时间维度来看,华夏幸福做的是“慢”生意,拉长后发现,前期精耕带来的是价值持续释放,且高筑竞争护城河。产业新城业务不仅带动了华夏幸福营收的增加,产业发展能力使得华夏幸福傲视群雄,对于县域城市和当地居民来说,拥有了一线城市才有的商业体系和医疗、教育资源等,华夏幸福保障民生、提升人民幸福感的社会效益凸显。

  以固安产业新城为例,除12年制的北京八中固安分校已于2014年落地固安,今年还有南开学校等一大批知名学校计划来此开设分校,同时华夏幸福还打通了区域内的医疗资源,引入北京普祥医院,支持京雄大病转诊、转院。

  在创新产业及医疗、教育资源集聚之后,产业新城开始吸纳众多人才的加入,如嘉善产业新城累计引入硕士以上人才约400人,院士、长江学者等高层次人才超30人。而在解决本地人员就业方面,产业新城创造了更多的就业机会,如郑州都市圈已累计提供城市运维、城市建设、入驻企业聘用等就业岗位超35000个。

  从利好城市发展这一维度来看,华夏幸福产业新城的建设涉及产业、商业、教育、医疗、就业以及养老、市政等方方面面。中指研究院认为,华夏幸福整合了城市发展所必须的各类资源,“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城主载体辐射各个利益相关方,其社会责任理念与企业使命高度融合统一。

  华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东在今年的业绩说明会上表示,“产业新城是华夏幸福‘看家’业务,未来我们将继续在产业新城方面‘精准投资、经营管理’,并在这8个字指导下继续做强做大。”

  舍近求远 助推都市圈县域发展

  不仅在发展模式上开辟了一条产城融合的新路径,在布局上华夏幸福也与传统房企不同。区别近年来房企加速回归一二线,抢收外来人口“红利潮”,华夏幸福却看好都市圈外圈层县域城市。

  多年来,华夏幸福坚持聚焦核心都市圈,助力都市圈县域经济发展,已经在全国形成了"3+3+N"的战略格局。除继续布局京津冀都市圈,其已经走向了长三角(上海、南京、杭州、合肥)都市圈、粤港澳(广州、深圳)都市圈,以及郑州、武汉和成都三个高能核心都市圈,区域分布上比以往更加合理。

  截至目前,华夏幸福产业新城业务已覆盖15个都市圈,触及固安、嘉善、南浔、溧水、舒城、新郑等区域及县城。那么为何,华夏幸福会逆向布局,舍弃高回款率的一二线核心城市,选择在看起来资源不足、人口并不密集的都市圈非核心的节点城市?

  十多年前,外界看到的是国内县域经济辐射面有限、发展受到诸多制约,而华夏幸福却坚信县域是经济发展的基础,并嗅到都市圈周边县域潜在的发展机遇,不断打造都市圈微中心和节点城市。在王文学看来,以都市圈为核心的新型城镇化将是未来中国经济增长的压舱石,未来中国经济增长的结构性机会在都市圈,中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。

  如今的城市群发展在不断验证着这一判断。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,中国已经进入都市圈主导的时代。以数据为例,2003年到2018年15年的时间里,新增人口92%在都市圈,只有7.8%在非都市圈。中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆同样肯定了城市群、都市圈作用,他认为城市群的发展红利将超数10万亿元。

  事实上,近年来,国家政策层面不断释放利好都市圈的信号。2019年国家层面出台了一系列涉及发展都市圈的相关政策,被业内看作是“都市圈元年”,如国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》等。进入2020年,国家继续出台多项都市圈利好政策,今年上半年包括两会政府工作报告、中央政治局会议等均强调推动都市圈健康发展。

  随着都市圈发展上升至国家战略层面,而且受今年疫情影响,此前大力拿一二线城市高价土地的房企,陆续关注到了都市圈的价值。在今年业绩说明会上,部分房企明确表示要把有限的资源投入到一二线城市,以及有发展潜力的、人口有聚集力都市圈和城市群。

  资源聚集的一二线城市以及都市圈内的重要节点城市将迎来新的发展机遇,而提早布局都市圈的华夏幸福正处于区域新价值的收获期和持续拓展期。今年上半年,固安新型显示特色产业基地入选国家火炬特色产业基地,大厂影视众创空间获颁国家备案众创空间,同时华夏幸福已为杭州、南京、合肥、郑州、武汉等都市圈引入多个项目。

  在百亿以上的项目中,合丰泰项目在杭州都市圈南浔正式奠基开工,欣旺达动力电池项目在南京已经实现量产。另外,公司在杭州都市圈嘉善、郑州都市圈武陟、广州都市圈斗门、成都都市圈蒲江多个产业新城的众多项目已集中开工。

  此外,为给“圈内”公司创造更多融资和发展机会,华夏幸福还主动搭建起了服务、孵化、投融资于一体的生态平台。自去年5月以来,公司建立了科创板上市储备库,组建和引入政府产业引导澳门美高梅在线,为维信诺、航天振邦等上市或拟上市企业提供资本支持。今年6月30日,华夏幸福的客户之一固安信通,成为了河北省第一家申报科创板的上市企业。

  通过长期的观察与研究,华夏幸福研究院院长顾强判断,都市圈已成为国家区域发展战略的重要一环,未来都市圈发展的竞争力将取决于核心城市的创新高度、都市圈的网络联系强度和都市圈的政策协同力度。

  中国财政科学研究院院长刘尚希表示,基于实践探索而产生的开发性政社合作模式,特别是在大力发展中心城市、都市圈的背景下具有强大生命力。“随着都市圈上升为国家重大战略,都市群将成为未来20年新型城镇化的主体形态,这无疑将给华夏幸福带来更多大展宏图的空间。”清华大学PPP研究中心专家委员会副主任王守清说道。

  舍易求难 坚定践行长期主义

  在2020年《财富》中国500强榜单中,华夏幸福以1052.10亿元的营业收入排名第96名,ROE排名中位居第11名。同时,由于上半年公司回款率提升、经营性现金流改善,加上平安的背书,近期华夏幸福获得还了中诚信、大公国际、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”的主体信用评级。

  资本逐利的本性决定了,企业决策利益为先。然而,对于华夏幸福来说,虽然发展产业新城到都市圈取得了较为亮眼的成绩,验证了其选择“慢”且“远”的生意正确性和前景性,但华夏幸福并不满足于享受此前布局业务的红利,而是向重运营的商业地产及相关业务发起挑战。

  2019年华夏幸福调整发展战略,公司定位从“中国领先的产业新城运营商”,开始向“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”跃变,明确了产业新城及相关业务、商业地产及相关业务“双轮驱动”,向外界传达其要做难而正确的事情的决心。

  不过,近十年来商业地产已从“增量时代”转为“存量时代”,叠加疫情影响,加速了商办地产行业的洗牌。商业地产被业界形容为难啃的骨头,但吴向东认为,尽管商业地产项目的数量很多,但是好项目很少,优质商业地产仍然稀缺。未来,华夏幸福在商业地产领域,其发展策略就是强调“好”,做最好的商业地产运营商之一。

  值得一提的是,从确定新战略定位,到战略落地,华夏幸福并没有因为疫情的影响而改变最初的计划。

  今年上半年,公司商业地产及相关业务板块拓展迅速,不仅在南京、武汉、广州等核心城市摘取商业地块,而且已被9个城市更新项目选为前期服务商,中标招商澳门美高梅在线,真人娱乐全球总部大厦项目代建服务、东莞威远岛土地整备综合服务项目等,优质商业地块利于公司提前锁定未来业绩。

  根据华夏幸福年中报显示,截至2020年6月,华夏幸福商业项目已经覆盖了6个城市,首个城市综合体项武汉长江中心项目已开工。除了重资产综合体项目之外,还有以北京丽泽项目为代表的轻资产项目,开发方式较为多样。

  事实上,商业运营的本质,需要回归于人。华夏幸福商业地产事业部相关负责人表示,写字楼不仅仅是一个办公场所,更是激发创造力的空间。租赁物业只是起点,项目运营过程的服务品质才是选择项目的关键。

  有关未来规划,华夏幸福在年中报中提及,下半年公司将力争在北京、上海、深圳等8大重点城市优先落地商业地产项目,同时深度参与上海临港新片区建设,为将来在其他重点城市复制科学社区项目夯实基础。同时,公司将继续采用包括PPP资产证券化、直接权益融资在内的多种融资形式,加速旗下业务发展,优化公司资产负债结构。

  “中国经济在经历了一季度的特殊时期后重回增长轨道,写字楼租赁行业逐渐回暖。”北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科教授认为,随着未来消费升级的不断迭代发展,商业地产将愈来愈呈现出“社交化”与“体验化”的趋势,如平安幸福中心在丽泽片区的高速发展带动下,也将被时代赋予新的生机。

  做中国最好的商业地产项目,是华夏幸福为自己确定的未来发展目标。中指研究院认为,2020年在产业新城业务与商业地产双轮驱动下,华夏幸福坚持平台化发展方向,挖掘产业新城作为战略新兴产业和高科技企业集聚平台的价值,将不断巩固产业地产板块领先地位。同时,公司深度聚焦核心都市圈发展,在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等领域取得突破,项目拓展能力跃升,品牌内涵度也将不断提升。

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