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贝壳三季报:一份关于价值观的答案

王西岭每日经济新闻

  “贝壳交出了上市后的首份亮眼成绩单。” 11月17日,贝壳发布未经审计的第三季度财报,贝壳联合创始人、CEO彭永东如此表示。贝壳自2020年8月中旬上市以来,股价直线飙升,从发行价20美元到如今翻三倍有余,超越了一众开发商,展示了强大的资本号召力。

  贝壳的三季报揭示,这一切并非没有原因。

  超越同期

  房地产市场正在回归平静,加之新冠肺炎疫情的影响,整个房地产行业都在努力求得生存。此前贝壳研究院的整理,21家房企第三季度平均毛利率28.0%,较上年同期下降13.5%。同时,这21家房企中仅有4家销售毛利率为正增长。

  如此背景下,贝壳却逆势取得了业绩增长。财报显示,贝壳平台总交易额(GTV)达1.05万亿元,同比增幅为87.2%。

  第三季度营业收入达人民币205亿元 (约30亿美元),同比增长70.9%。第三季度经调整后净利润为人民币18.58亿元,同比上涨210.6%。收入及利润均高于此前市场预期。

  2020年第三季度,毛利为人民币44亿元(约6亿美元),较去年同期的人民币29亿元增长49.1%。2020年第三季度的毛利率为21.3%。

  贝壳找房CFO徐涛表示:“我们在第三季度的财务和业务增长强劲。受存量房业务和新房业务的GTV稳健增长驱动,以及我们不断提升的效率和持续优化的平台服务质量,我们的营业收入达人民币205亿元,同比增长70.9%。此外,运营效率的提升使得我们在第三季度取得了盈利的强势增长。我们经调整后的净利润从2019年第三季度的人民币5.98亿元,同比增长210.6%至人民币18.58亿元(约2.74亿美元)。”

  更为重要的是,贝壳2020年前三季度累计GTV、收入和经调整后净利润已全面超过2019年全年。

  另外一些数字也需要重视,截至2020年9月30日,贝壳门店数量为44,883家,同比增长41.7%。截至2020年9月30日,经纪人人数为477810人,同比增长50.7%。

  换句话说,在这一年中,贝壳连接了更多的门店和更多的经纪人,线下团队在持续扩张。虽然目前行业都在推行房地产电商化营销,贝壳的出生也天然带有互联网基因,但不可否认的是,线下能力仍旧是线上的基础,而贝壳在该方面的布局也将助力该公司赢得未来。

  业务协同

  从业务结构上看,贝壳的营收结构正在趋于完善。新房业务在贝壳整体的业务的占比中日益凸显。

  三季报显示,贝壳新房交易GTV为人民币4207亿元(约620亿美元),同比增长105.7%,占比达到总GTV的四成左右。

  并且,在新房领域,贝壳还有继续加强的趋势。2020年初,贝壳发布了VR售楼部,并且取得了优异成绩,贝壳方面便表示,仅2月1日~9日,该公司找房人和经纪人共发起了124万余次VR带看,达到去年同期的近60倍;日均接通时长达12674小时,达到去年同期的51倍。

  传统的电商“双十一”贝壳也在积极参与,11月5日贝壳宣布开启“11.11新房节”,届时将有100万套优惠好房,最高140万元的购房补贴。但看似平淡无奇的官宣里,“覆盖全国90%的项目”。

  贝壳10月“全民新房节”实现新房认购14万套,成交GTV达2078亿元。而双十一首周战绩则达到认购24699套、认购GTV367.9亿元。融创、万科、保利、华润等20多个开发商在贝壳平台实现认购额破亿元,其中融创突破10亿元。此外,贝壳率先在行业中推出“三天无理由退房”承诺保护购房者权益,提倡理性购房。截至9月底,该承诺已覆盖在全国70个城市的3000多个项目。在存量房领域,贝壳则展开针对业主的“贝壳业主VIP服务”,通过必看好房、业主服务工具包、推广金、好赞等产品更好地服务业主端需求。

  三季度,有近30%经贝壳平台撮合的商业抵押贷款通过“线上贷签服务”完成。贝壳通过线上核签室等产品,整合实名认证、人脸识别、电子签章、OCR自动识别等技术,将原需线下进行的面谈、信息搜集填写、材料签署等流程线上化,使贷款面签时长平均缩短了19%。截至9月底,贝壳线上贷签服务已覆盖全国45座城市、66家合作澳门美高梅在线,真人娱乐的1,000多家支行。

  此前,贝壳创始人、董事长左晖提出贝壳要成为开发商的“全价值链数字伙伴”,思考如何为开发商创造更大的价值。

  彭永东也表示:“在新房业务上,随着地产开发商对专业经纪服务需求的增加,及贝壳平台持续增强的新房去化能力,我们新房业务的GTV实现同比增长105.7%。我们广泛地与地产开发商合作,在行业里率先推出3天无理由退房服务承诺,同时我们也升级了我们的新房风险评估体系来保障平台各参与方的安全。基于我们世界领先的住宅房屋数据库及AI技术,我们不断推出创新应用来推动行业的标准化和数字化。”

  存量房方面,贝壳也是守住了传统优势,同时继续发力。早已有人断言,中国房地产市场已经进入了存量时代,守住存量的市场便是持续盈利的基础。

  三季报显示,存量房交易GTV为人民币5761亿元 (约848亿美元),同比增长71.8%,总业务占比超过一半。

  在贝壳看来,自身的优势是流量转化效率:“平台本身的优势也非常强势带客精准度、人货匹配度和高品质服务,相比泛消费级极高流量转化效率极高”。

  贝壳自信的高转化率来自线上和线下两重。线上贝壳平台以及VR看房、AI讲房等数字科技服务能提供垂直流量,而线下拥有的4.4万家门店、47万经纪人私域流量,可以实现精准曝光。

  贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%,VR看房渐成用户习惯。贝壳还在本季度全面推广VR Lite轻量化采集方案,使得全景相机、手机都可以完成VR录制,大幅降低成本的同时加速VR的覆盖,尤其适用于租赁场景。

  此外,代表这贝壳对未来业务方向探索的新兴业务同样取得了不俗表现,主要得益于围绕交易服务展开的金融服务渗透率的不断提高,三季报显示,新兴及其他服务GTV为人民币532亿元(约78亿美元),同比增长151.5%。

  可持续的价值

  令人印象深刻的是,贝壳一以贯之的价值观,彭永东说:“我们对未来的道路充满信心,贝壳所相信的新经纪价值观是对客户好、对经纪人好、合作共赢、线上化,只要做好这几件事就一定能为平台上的各参与方持续创造价值。”

  笔者也曾经问过贝壳,自己的竞争力到底来自哪里?

  贝壳对自己的模式以及道路有着明晰的认知和判断:“第一是数据与系统,贝壳拥有积累十几年的楼盘字典数据库、涵盖433个字段,已经覆盖2亿多套房源信息。”

  第二是线下服务能力:“贝壳是一个线上线下双线运营的平台,在我们洞察中,在一线市场和很多二、三线市场,已经从刚需市场进入了改善的市场。在这种情势下,70%以上的购房者不会严格区分要购买一手房还是二手房,他们更看重房子是否能够满足他们的需求,比如地段、价格、户型、交通便利度等配套。在这样的市场下,更接近用户的经纪门店与经纪人离用户更近,更了解用户对房子的需求,曾经只停留在概念上的‘一二手联动’真正开始发挥价值。在这方面,贝壳基于ACN合作网络强连接4.4万门店、47万经纪人带来的一二手联动能力,成为线下服务的核心支撑点。”

  所谓 ACN,即 Agent Cooperation Network,经纪人合作网络,通过构建ACN网络,使房源信息充分共享,将经纪服务流程标准化、模块化,同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN分工,分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色,合作完成房屋交易,并根据分工获取佣金,建立更加广泛的合作联动网络,促进交易达成与效率提升。

  我们可以通过外部提拥来审视ACN的具体效用。三季报显示,非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金从去年同期的人民币32亿元增加至2020年第三季度的人民币77亿元(约11亿美元),增幅为143.8%。

  三季报解释:“增长主要由于加入平台的非链家连接经纪人和其他销售渠道数量的增加,以及2020年第三季度新房交易服务对非链家连接经纪人和其他销售渠道采取了激励措施,使得非链家连接经纪人和其他销售渠道完成的新房交易单量增加。”

  三季度,门店等级分最高的A店占比达到了25%。截至2020年9月30日,过去12个月GTV超过5000万元的门店数量同比增长85.4%,而基于ACN的跨店合作交易占比则稳定在70%以上。

  也就是说,在由ACN织就的大网中,外部的经纪人能够很好地提升作业效能,从而令更多非链家的经纪人从中获益,这无疑是对行业的利好与促进。

  贝壳预计2020年第四季度营业收入在人民币192亿元(约28亿美元)至人民币202亿元(约30亿美元)之间,较2019年同期增长约33.5%至40.5%。

  徐涛表示:“展望未来,凭借我们一直致力迭代和加强的基础设施,以及我们在重建复杂房产交易方面的广泛行业经验,我们将继续全面成长,不断多样化我们的产品和服务。我们将坚守有尊严的服务者更美好的居住的使命,在重塑行业的过程中,与平台的参与者们携手开拓前方庞大的市场机遇。”文/王西岭

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