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杭州降地价提限价房企入市意愿增强

杨烨 董添中国证券报·中证网

  杭州市11月20日发布第三批土地出让公告,合计推出35宗地块,出让土地总面积176.21万平方米,地上建筑面积约为416.07万平方米,起始总价为712.92亿元,将于12月21日集中出让。较第二批集中供地,此次杭州土地供应政策不仅放宽报名资格、竞品质等要求,同时下调了部分地块的出让单价,上调部分地块的项目预售价格。

  土拍门槛有所降低

  杭州市土地出让文件显示,第三批集中供地不再限制房企最多报名5宗非竞品质地块,仅要求同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块;同一集团成员企业包括但不限于:与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。

  9月26日,杭州市第二批集中供地的10宗竞品质地块中,唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块报名企业未收到报名确认书,这意味着该地块将不会进入竞价环节。至此,杭州市10宗“竞品质”地块全部流拍。业内人士表示,首次试水的10宗“竞品质”地块,由于门槛要求、现房销售、起价过高的原因,房企参与意愿较低。

  对于开发资质,第二批集中供地要求竞买人必须具备一年以上房地产开发资质,本次集中供地,仅杭政储出[2021]37号地块和杭政储出[2021]51号地块要求具备相关部门认定的竞买资质,其余地块均要求具备房地产开发资质,不再要求年限。

  降低地价和提高(未来楼盘)限价无疑是本次土拍规则最大的变化。中国证券报记者了解到,本批次地块的最高溢价率为10%,较第二批非“竞品质”地块的溢价降低了5个百分点。此外,当土地竞价达到上限,不再接受更高报价,转为线下公开摇号。同时,部分地块的销售限价上涨200元/平方米至2000元/平方米,涨幅约5%;部分地块地价下调,主城区地价降幅约13%至18%。

  涨幅最大的为杭政储出[2021]47号地块。该地块出让文件显示,地块所建商品住房毛坯销售均价不高于36000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于39600元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米。以此推算,该项目建成后的精装修价格最高均价为40000元/平方米,较该区域此前的最高38000元/平方米上涨2000元/平方米,涨幅约5.26%。

  在品质方面,第三批集中出让地块均设置成“定品质”,取消现房销售条款,品质标准由政府制定。同时,杭州恢复勾地,勾地保证金仅是起始地价的10%,较正常参与支付的20%保证金减少一半,一定程度上缓解了房企的资金压力。

  拿地意愿增强

  据第三方研究机构中国指数研究院统计,有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地。中国证券报记者了解到,杭州市地块的房企参与度正在逐步提高。例如,最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块,申请勾地的房企达到10家。

  “地方政府对土地竞买规则的调整对房企产生积极影响,在一定程度上导致房企态度转变。”一位报名参拍杭州第三批集中供地的房企人士对中国证券报记者表示。他坦言,公司拿地还是谨慎的,但目前已有一些积极态势。公司会选择安全性和流速较好的城市地块进行一些布局,杭州市应该是较好的选择。

  浙报传媒地产研究院称,部分地块的起始楼面价有所下调。其中,有地块起价较上一次挂牌下降了约10%,相当于打了9折。

  “随着此次挂牌地块新房限价上涨和地价的回调,地块的利润率也随之升高,房企能得到相对可观的投资回报。”一位深耕杭州楼市的业内人士对中国证券报记者说。据他判断,目前是出手的好时机。他给中国证券报记者粗略算了一笔账,即使所有地块按照政府最高溢价率上限成交,净利润率大概仍在10%-15%,相比之前已很高了。

  不过,多家房企人士对中国证券报记者表示,企业对于拿地仍持观望态度。一位不愿具名的民营房企相关负责人对中国证券报记者表示,目前政策优惠确实很吸引人,但由于部分房企资金紧张,只能错过这次机会。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,杭州市本次上调限价主要是为了让开发商有更多的可发挥空间。过去由于地价不便宜加上限价,开发商拿地有很多约束。

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