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前三季度楼市持续降温 四季度将进一步回归理性

武卫红中国证券报·中证网

  在中央及地方调控政策持续加码影响下,前三季度全国楼市逐步回归理性。三季度新房、二手房价格涨幅进一步趋稳,土地市场明显降温,溢价率下滑明显。机构预测,四季度房地产调控依然偏严,短期仍将面临调整压力。

  房价涨幅进一步趋稳

  中国指数研究院最近公布的百城价格指数显示,前三季度全国百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.05个百分点至2.41%。其中,三季度价格涨幅较二季度收窄0.22个百分点,较去年同期收窄0.48个百分点。9月,百城新建住宅均价为16175元/平方米,同比上涨3.40%,较上月收窄0.11个百分点;环比上涨0.14%,较上月收窄0.06个百分点。百城中环比下跌的城市数量增加3个至33个。

  相比之下,二手房市场降温迹象更为明显。三季度,百城二手住宅价格同比上涨0.91%,涨幅较二季度收窄0.58个百分点。同时,9月百城二手住宅连续5个月收窄,且收窄幅度呈扩大趋势。此外,价格环比下跌的城市数量增加13个至43个,下跌城市数量为年内最高。

  业内人士表示,三季度全国热点城市二手房市场调控持续收紧,“二手房指导价”“信贷收紧”等调控政策不断加码,导致二手房市场价格持续下跌,预计后续将保持稳中微跌走势。

  成交规模继续下滑

  据中指数据初步统计,三季度50个重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%,整体成交规模低于近5年同期平均水平。其中,9月重点城市商品住宅成交面积环比下降5.6%,同比下降24.6%。

  从各梯队城市来看,三季度,一线、二线和三线代表城市商品住宅成交面积同比均下降。其中,三线代表城市同比降幅最大,为31.3%。分区域看,三季度,珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降43%,较2019年同期下降16%;长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降7%。

  近期房企销售额持续下滑也与此相佐证。易居研究院数据显示,9月,TOP30房企单月销售金额为5677亿元,环比下降8%,同比下降35%,同环比降幅有所扩大。从企业表现看,9月销售金额同环比上升的企业仅有绿城、阳光城。

  土地市场降温明显

  截至9月底,全国已有广州、深圳、成都、苏州、沈阳等15个重点城市完成第二批次土地集中出让。中信建投证券研报数据显示,15个重点城市第二轮集中土地拍卖的平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率减少11.9个百分点。此外,第二轮挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到29.4%。

  中信建投研报显示,上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑,同时房企的融资环境并不乐观,因此下半年房企投资普遍趋于谨慎,大部分企业拿地策略较为谨慎,仅部分规模房企表现较为积极。

  从全国情况看,根据中指院数据,三季度全国300城住宅用地共成交1.6亿平方米,同比下降46.9%,土地出让金为8623亿元,同比下降36.6%。

  机构预测,最近央行在季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,释放出四季度信贷政策可能有微调的信号,将对稳定市场预期和提振市场信心起到积极作用。但整体看,政策环境仍较为严格,短期市场仍面临调整压力。

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